טיפים לקראת רכישת דירה: מהתכנון הפיננסי דרך הבדיקות המקדמיות ועד החתימה על החוזה

עו"ד נטלי בן ישי

משרדנו מעניק לכם ליווי צמוד ורצוף בעסקה אשר עבור רוב האנשים היא הגדולה בחיים – רכישת דירה. אם הגעתם לשלב בו אתם מהרהרים ברצינות על קניית בית ראשון או מכירת דירה ושדרוג לבית חדש, מומלץ מאוד לזכות בליווי של עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין מוקדם ככל שניתן, על מנת לקבל החלטות מושכלות בכל צעד ולהימנע מטעויות שעלולות להיות יקרות מאוד.

רכישת דירה היא הליך משפטי המכיל מספר רב של אספקטים, וליווי של עו"ד מקרקעין הופך אותו למדוייק ויעיל. להלן מספר טיפים שיסייעו לכם להתכונן לקראת התהליך המרגש, המתחיל בבדיקות מקדמיות ומסתיים בחתימה על חוזה וכניסה לדירה החדשה.

הקדמה ודברים שראוי לזכור:

רוב עסקאות הנדל"ן אינן מתבססות על הון עצמי אלא ממומנות בצורה כלשהי, בין אם ע"י נטילת משכנתא או הלוואה אחרת. להתאמת עלות העיסקה הכוללת (ראו פירוט בהמשך) ליכולות הפיננסית שלכם וכושר ההחזר יש משקל עצום, ולכן חשוב להיוועץ באנשי מקצוע מורשים ומנוסים מתחום הייעוץ הפיננסי והמשכנתאות על מנת לצמצם ככל שניתן את החשיפה שלכם לסיכון.

דבר נוסף שראוי לציין הוא שלמרות שעסקאות במקרקעין חייבות להיעשות בכתב, הרי שעדיין יש לזכור כי גם לשלבים בין מוכר וקונה שנערכים בעל פה (משיחת הטלפון הראשונה), לשאלות ולתשובות שניתנו עשוי להיות משקל רב בעתיד: זהו השלב הטרום-חוזי וחשיבותו רבה, ולכן גם כאן כדאי לנהוג בזהירות והסתייגות ולהימנע ככל שניתן מאמירות מחייבות, בפרט אם אינכם מלווים עדיין על ידי עו"ד.

ודבר אחרון: חשוב לעצור לרגע ולזכור שזהו שלב מרגש, אופטימי ומיוחד בחיים. גיבוי משפטי מקצועי מעניק לכם ביטחון ואת ההזדמנות לקנות דירה חדשה בצורה שלווה, בליווי צמוד בכל שלב ובתהליך יסודי ומושכל.

טיפים לקראת רכישת דירה חדשה:

א. שלבים ראשוניים:

1. אל תוותרו על הידע הקיים ברשת ועל הניסיון שצברו חברים ובני משפחה שהתנסו בתהליך של רכישת דירה. קראו כתבות, התייעצו ושוחחו עם כמה שיותר מקורות, כך תדעו גם לשאול שאלות חשובות בהמשך.

2. הבינו מהם הדברים החשובים לכם בבית החדש: נגישות לגנים ובתי"ס, מרכזי קניות, תחנת רכבת, ציר תנועה ראשי. מה מאפיין את עומסי התנועה באיזור, האם קיימת נגישות נוחה לתחבורה ציבורית.

3. מקדו את החיפוש באיזורים העונים על הדרישות שלכם, אך שמרו על ראש פתוח להצעות שיצוצו. הקפידו להכיר את האיזור המיועד ולבקר בו פיזית מספר פעמים בטרם תבחרו בו: שימו לב לעומסי התנועה בשעות וימים שונים, לאווירה או למוקדי רעש ביום חול ובשבת. שוחחו עם שכנים ותושבים וקבלו התרשמות כללית ממקור ראשון.

4. בדקו את הנכסים המוצעים למכירה באיזור וכן בדקו את העסקאות שנחתמו בפועל באיזור זה, לרבות נכסים להשכרה. כך תוכלו לגבש דעה – וגם תקציב בצורה מדוייקת יותר.

ב. איתרתם נכס העונה על דרישותיכם:

1. בשלב הראשון נברר מיהם הבעלים החוקיים של הנכס, המורשים להעביר בו זכויות? האם הבעלים הם גם המחזיקים כעת בדירה? האם יש אדם אחר הרשאי לטעון לזכויות בנכס (למשל בן\בת זוג וכד'). משרדנו עורך בדיקה מקיפה של מצב הזכויות הקנייניות בדירה, הבעלים החוקיים ומי רשאי למכור אותה. לדירות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) נקבל נסח רישום עדכני ונשווה את הפרטים המופיעים בו לפרטי המוכרים. לנכסים אחרים נפיק מסמך דומה מהחברה המשכנת, מינהל מקרקעי ישראל וכד'.

2. אנו נוודא מול הגופים המתאימים (לרבות רשם החברות או רשם המשכונות במידת הצורך) באם הנכס נקי מהגבלות או שמא מוטלים עליו צווים, שעבודים או עיקולים וכמובן הערות אזהרה, משכנתא או כל זכות אחרת של צד ג' כלשהו. חוזה הרכישה הסופי יותאם לתנאים אלו ולסילוק מלא של כל חוב.

3. בדיקת המצב התכנוני המאושר של הנכס מול מצבו בפועל: כיצד נראה התשריט? מה מפורט במסמכי הבית המשותף (צו בתים משותפים ותקנון). מהו גודל הדירה המאושר ומהו הגודל הבנוי, האם בוצעה הרחבה\סגירת מרפסת לא מאושרת או חריגות בנייה אחרות, האם קיימות הצמדות לנכס (חניה, מחסן) או זיקות הנאה אחרות, האם הדירה עומדת כחוק בכל תנאי הרשות המקומית ועוד. חשוב לעיין במסמכים אלו בליווי איש מקצוע הבקיא בכל סעיף.

4. זכרו: במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית קיים מידע מדוייק ומעודכן לגבי חריגות בנייה או צווי הריסה, התראות שנשלחו או הליכים משפטיים, הפקעות וכד'. זהו אחד המקורות החיוניים להבנת מעמד הנכס.

5. בדיקת המצב ההנדסי של הדירה והתשתיות: לכך ניתן לשכור גם איש מקצוע או חברה שזו התמחותה, אך לפני כן נוכל להתרשם בעצמנו מהנוף הנשקף מכל חלון, כיוון הרוחות, המתקנים המצויים בבית ומצבם, תשתיות החשמל ומצבן, מתקני המטבח (שיש, כיור, סימנים לרטיבות), האמבטיה, האלומיניום (תריסים, חלונות, סימנים לחדירת מים), איתור פגמים וליקויים והתרשמות ממקור ראשון מאווירת הבית – אל תקלו ראש בתחושות שלכם ובאווירה שמשרה עליכם הדירה, לצד הפן המבני.

6. זכויות נוספות בנכס – מידע תכנוני וזכויות בנייה: האם מותר לכם לבנות עוד קומה, לערוך שינוי מבני, לבנות חדר נוסף או ממ"ד למשל? הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תספק לנו מסמך המגדיר את את ייעוד הנכס\קרקע, התכניות הקשורות אליו וזכויות הבנייה הקיימות במידה ונותרו כאלה.

7. בדיקת הבניין, הסביבה, החניות, התשתיות הציבוריות (תאורה בלילה, איזור האשפה, הלובי והמעליות). הקפדה על קיום מספר ביקורים באיזור תסייע לכם להתרשם מאוכלוסיית השכנים ומדעתם, לפגוש את נציג הוועד ולהבין כמה נכסים מושכרים ומהו הרכב האוכלוסייה החי בבניין ועוד.

ג. בדיקת הסביבה ומאפיינים תכנוניים באיזור:

1. הידעתם? מינהל מקרקעי ישראל, משרד השיכון ומשרד הפנים מקדמים מדיניות של שימוש נבון יותר ב"שטחים חומים" בתב"ע. התב"ע היא תוכנית בניין העיר ושטחים חומים הם שטחים שבעבר הוקצו לשימוש ציבורי (ולמשל גינות ושטחים פתוחים סביב למבנה ציבור). כדאי להכיר את התב"ע סביב הנכס המיועד שלכם ממספר סיבות, וזוהי סיבה טובה נוספת: שטחים אלו יכולים להיות מאוכלים אחרת בעתיד ובתקווה להעלות את ערך הדירה שלכם בזכות היצע רחב יותר של שירותים שתאפשר "הפשרת" קרקע זו.

2. בדומה לבדיקת תב"ע ושטחים חומים בקרבת הנכס, נבקש לקבל תמונה רחבה ככל שניתן על המצב התכנוני בסביבת הנכס ובאיזור כולו: האם מתוכננת לקום אוניברסיטה חדשה או תחנת דלק בסמוך? האם אושרה בנייתם של רבי קומות או מרכז מסחרי? האם יוקם בניין משרדים או איזור תעשייה, חממת הייטק או פארק? קשה להפריז בחשיבותו של סעיף זה לטובת קבלת החלטות מושכלות ונכונות יותר ובעיקר על מנת להימנע מהפתעות לא נעימות.

3. פרוייקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38: בדומה לסעיף הקודם, כיום פועלת מינהלת להתחדשות עירונית ובמקביל מתרחבים המיזמים של בנייה לפי תמ"א 38 (ונתון זה גרר גם עלייה בפרוייקטים של פינוי-בינוי). עו"ד המתמחים במקרקעין לומדים להכיר מקרוב את האיזורים בהם הם פועלים ולזהות הזדמנויות או מוקשים כבר בשלב ראשוני.

4. זהו אמנם לא פן משפטי מובהק אך כעו"ד התרשמתי מזוגות צעירים ומשפחות שיצאו לדרך מבלי לחשב את מלוא העלויות. חישוב פיננסי מקיף ומדוייק של היכולת הכלכליות שלכם מול העלויות המלאות (הכוללות את כל הדרוש מאגרות הרישום ודמי פתיחת התיק, דרך עלות עו"ד לקניית דירה, שמאי או מהנדס, הובלה והתאמת הדירה החדשה ועד לתפקוד יומיומי שגרתי בדירה החדשה) וקבלת אישור עקרוני למשכנתא הוא דבר חיוני ביותר. בנוסף, עו"ד לקניית דירה יסייע לכם להבין היבטים של מיסוי (ולמשל מס רכישה, היטל השבחה, מס שבח לרבות בדיקת זכאות לפטורים או הנחות) ועלויות נוספות, אך לכל משפחה יש עלויות או זכאויות הספציפיות לה: תכנון מס נכון עשוי לחסוך לכם כסף רב.

לסיכום – מתקדמים לקראת חוזה:

עו"ד לרכישת דירה תלווה אתכם לאורך התהליך בו נגענו לעיל ותעניק לכם את הידע הנחוץ וההנחיות שיסייעו לרכישה להתקדם בזריזות ויעילות. בשלב הזה אנו כבר בקיאים בכל הפרטים הנחוצים על מנת להגיע לטיוטת חוזה המקובלת על כל הצדדים. חוזה הרכישה כולל מגוון רחב מאוד של תנאים והתחייבויות ומסדיר את תהליך העברת הזכויות ומנגנוני ביצוע לכל שלב, כאשר מנגנון החזקת כספים בנאמנות אצל עו"ד מבטיח את קיום תנאי החוזה והתמודדות עם הוצאות המלוות את התהליך עד לסיום מוצלח.

אני מזמינה אתכם להתייעץ עימי בכל שלב בו אתם מצויים ברכישת דירה חדשה ולזכות בליווי אישי שיקל עליכם להתקדם בביטחון ובגיבוי משפטי מקצועי להחלטות החשובות הממתינות בדרך.

דילוג לתוכן